Welche Auswirkungen hat der EZB Leitzins auf die Baugeldzinsen?
Mit Beginn des letzten Quartals 2021 sind die Hypothekenzinsen spürbar gestiegen. Darüber hinaus haben die Zentralbanken weitere Zinsschritte für das laufendene Kalenderjahr 2023 nach oben angekündigt. Potenzielle Wohneigentümer und Kapitalanleger stellen sich in einem derartigen Umfeld die Frage, welchen Einfluss diese Entwicklung auf die persönlichen Bau - bzw. Kaufabsichten hat.
Auch wenn die Zusammenhänge komplex sind, versuche ich in diesem kurzen Artikel darzulegen, dass der Leitzins der EZB nur in einem indirekten Zusammenhang mit der Entwicklung der Hypothekenzinsen steht und Leitzinsbewegungen sich nicht im gleichen Verhältnis und zeitgleich auf die Immobilienzinsen auswirken.
Um eine Erklärung für diese These zu finden, betrachten wir zunächst die betroffenen Märkte:
Der EZB Leitzins ist ein Instrument der Geldpolitik mit dem die Notenbank Einfluss auf den Geldmarkt (Markt für kurzfristige Geld- und Kapitalanlagen) nimmt, um seinem obersten Mandat der Preisstabilität gerecht zu werden. Der Leitzins wird durch die EZB festgelegt.
Die Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen (langfristiger Finanzierungscharakter) muss aufgrund des Fristengleichheitsgrundsatzes (Fristenkongruenz) größtenteils mit langfristigen Produkten erfolgen. Die Steuerung erfolgt überwiegend über den Pfandbriefhandel. Der Markt für Pfandbriefe wiederum orientiert sich an der Entwicklung von Staatsanleihen. Sowohl Pfandbriefe als auch Staatsanleihen sind Instrumente des langfristigen Kredit- und Kapitalmarktes. Hier bilden sich die Zinsen durch Angebot und Nachfrage.
Anhand der vorseitigen Grafik ist ein gewisser Gleichlauf nicht zu übersehen. Bei genauerer Betrachtung fällt jedoch auf, dass die Baufinanzierungszinsen mit einem mehr oder minder stattfindendem Vorlauf und mit höherer Volatilität (Schwankungsintensität) reagieren. Während beispielsweise die Hypothekenzinsen Anfang 2022 sehr nervös reagierten und steil stiegen, bewegte sich der Leitzins zeitversetzt weniger intensiv. Kurze Zeit später kamen die Hypothekenzinsen zurück, um unmittelbar danach wieder zu steigen, währenddessen eine Abwärtsbewegung beim EZB Leitzins ausblieb. Ferner fällt ins Auge, dass im Zeitraum von 2016 bis 2021 die Zinsen für Immobiliendarlehen auf niedrigem Niveau schwankten und der EZB Leitzins konstant blieb.
Fazit:
Wer wissen möchte wohin die Zinsreise für Betongold geht, ist wohl besser beraten, sich an der Entwicklung der Staatsanleihen, als an der Entwicklung des Leitzinses zu orientieren. Über die Anleihenkauf- und verkaufprogramme (Quantative Easing/Quantative Tightening) steht den Notenbanken auch hier ein Instrument der Einflussnahme zur Verfügung.
Bei all der Diskussion um steigende Zinsen für Häuslebauer belegt der nachfolgende Chart jedoch, dass wir uns historisch betrachtet immer noch in einem Niedrigzinsniveau befinden.
Ferner ist es denkbar, dass sich in Phasen einer inversen (gegenläufigen) Zinsstruktur - aktuell ist dieses eher seltene Phänomen der Fall - die Hypothekenzinsen gen Süden bewegen, obgleich die Notenbanken die Leitzinsen weiter erhöhen. Die inverse Zinsstruktur ist dadurch gekennzeichnet, dass die kurzfristigen Renditen für Staatsanleihen (2 Jahre) über denen der langfristigen (10 Jahre) notieren. Bei normaler Zinsstruktur ist es genau umgekehrt.
Achtung! Baukindergeld kann noch bis 31.12.2023 beantragt werden!
Das in den Medien seinerzeit viel diskutierte Baukindergeld konnte seit dem 18. September 2018 beantragt werden. Familien und Alleinerziehende mit Kindern erhalten das Baukindergeld für den Bau oder Kauf einer in Deutschland selbst genutzten Wohnimmobilie. Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz dienen.
Bauherren und Käufer, welche noch in den Genuß der Förderung kommen, dürfen die o.g. Frist nicht versäumen, ansonsten entfällt der Anspruch. Nachfolgend wird nochmal an die Fristen und an andere wichtige Bedingungen erinnert.
Fristen:
Sie können das Baukindergeld erst nach Einzug und unter Beifügung weniger Dokumente unkompliziert über das KFW Zuschussportal beantragen. Spätestens sechs Monate nach Einzug (Meldebescheinigung) muss der Antrag gestellt sein. Das Baukindergeld ist befristet auf Kaufverträge, die bis zum 31.03.2021 unterschrieben bzw. Baugenehmigungen die bis zum 31.03.2021 erteilt wurden. Anträge können spätestens bis zum 31.12.2023 gestellt werden.
Gezahlt wird ein jährlicher Zuschuss pro Kind in Höhe von Euro 1.200,-- über einen Zeitraum von längstens 10 Jahren. Also maximal Euro 12.000,- pro Kind. Bei zwei Kindern immerhin Euro 24.000,--. Stichtag beim Kauf ist das Datum des Kaufvertrages. Beim Neubau das Datum der Baugenehmigung.
Um das Baukindergeld auch wirklich zu erhalten sind allerdings einige Voraussetzungen zu beachten und Regeln einzuhalten. Nachfolgend habe ich die wesentlichen für Sie zusammengestellt:
Einkommensgrenzen:
Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf bei Familien/Alleinerziehenden mit einem Kind durchschnittlich Euro 90.000,-- pro Jahr nicht überschreiten. Es erhöht sich je weiteres Kind um Euro 15.000,--. Als Familie mit zwei Kindern erhalten Sie beispielsweise Euro 24.000,-- auf zehn Jahre verteilt (Euro 2.400,-- pro Jahr), sofern Ihr zu versteuerndes Einkommen Euro 105.000,-- nicht überschreitet.
Bei der Bemessung des Haushaltseinkommens sind die durchschnittlichen Einkünfte des zweiten und dritten Jahres vor Antragseingang maßgeblich. Lebensgemeinschaften zählen als Familie, wenn der Partner im selben Haushalt lebt.
Unter welchen Voraussetzungen werden Ihre Kinder berücksichtigt:
Ihr Kind muss bei der Antragstellung unter 18 Jahre alt sein und in das Haus einziehen (Meldebescheinigung). Sie erhalten das Baukindergeld dann über einen Zeitraum von 10 Jahren. Jedoch nur, solange Sie auch Kindergeld beziehen. Zieht Ihr Kind zwischenzeitlich aus, ist dies unerheblich.
Sind Sie zum Zeitpunkt des Kaufes oder der Erteilung der Baugenehmigung Eigentümer einer Wohnimmobile können Sie kein Baukindergeld beziehen.
Es empfiehlt sich, das Baukindergeld so schnell wie möglich zu beantragen, da es nur im Rahmen verfügbarer Haushaltsmittel ausgezahlt wird. Folglich besteht kein Rechtsanspruch auf die Förderung
Sollten Sie Fragen rund um das Baukindergeld haben oder wie Sie dieses am sinnvollsten in Ihre Immobilienfinanzierung einbinden können, nehmen Sie bitte einfach Kontakt mit mir auf.
Änderungen der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Viele Unsicherheiten bleiben
Am 21. März 2016 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom deutschen Gesetzgeber mit weitreichenden Folgen für private Häuslebauer in deutsches Recht umgesetzt.
Die Ziele der Richtlinie waren
> die Stärkung des Verbraucherschutzes (insbesondere der Schutz vor Überschuldung)
> die Harmonisierung europäischer Standards
> der Schutz vor Immobilienblasen
Erreicht werden sollte dieses durch erweiterte Beratungs-, Prüfungs- und Dokumentationspflichten der Kreditinstitute im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung. Die unterschiedliche Auslegung der Richtlinie und der erhebliche Mehraufwand führten jedoch zu großen Verunsicherungen und Einschnitten bei der Kreditvergabe. In der Praxis durften Banken einigen ihrer Kunden am 21. März 2016 keine Kredite mehr geben, die sie am 20. März 2016 noch hätten gewähren dürfen. Bei einer deutlich verschärften Kreditwürdigkeitsprüfung stärken Pflichtverletzungen die rechtliche Position der Kreditnehmer mit ggf. erheblichen Konsequenzen für die Kreditinstitute. Diese von vielen als Überregulierung empfundenen Regeln, die in Einzelfällen als Kreditvergabeverbote interpretiert wurden, führten zu einem Rückgang der Kreditzusagen für private Wohnimmobilien im Jahr 2016 in Höhe von ca. 10%.
Insbesondere junge Familien (häufig Mangel an Eigenkapital) und ältere Darlehensnehmer*innen (Rückführung nicht immer bis zur statistischen Lebenserwartung) wurden bei der Kreditvergabe benachteiligt.
Aufgrund des überwiegend sehr negativen Echos aus der Branche wurden im Mai 2017 an der EU-Richtlinie, die als Reaktion auf die Immobilienblase in einigen europäischen Ländern im Jahr 2008 verabschiedet wurde, Nachbesserungen vorgenommen. Als großer Wurf werden diese von der Kreditbranche allerdings nicht empfunden.
Der Wert der Immobilie darf bei der Kreditwürdigkeitsprüfung jetzt wieder stärker gewichtet werden. Was beispielsweise ältere Darlehensnehmer*innen wieder einfacher ermöglicht, in den altersgerechten Umbau des eigenen Hauses zu investieren. Ferner sind Prolongationen bestehender privater Immobilienfinanzierungen nicht mehr von den strengen Prüfungskriterien betroffen.
Um unerwünschten gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen (Immobilienblase) entgegenzuwirken, wurde das Bundesaufsichtsamt für Finanzdienstleistungen von der Bundesregierung mit Kompetenzen ausgestattet, Gegenmaßnahmen zu ergreifen.
Fazit:
Sinnvolle Anpassungen bei Prolongationen und Modernisierungen führen durchaus zu Erleichterungen bei der Kreditvergabe. Bei der Erstfinanzierung von Wohnimmobilien bleiben die Unsicherheiten aufgrund der Interpretationsspielräume bei der Bonitätsprüfung jedoch bestehen. Einige Bauwillige die vor Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch kreditwürdig waren, sind es trotz erfolgter Anpassungen heute immer noch nicht.
Haben Sie Fragen wie Sie unter Berücksichtigung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Ihre Finanzierung am besten vorbereiten oder zur Richtlinie selbst, dann nehmen
Sie einfach Kontakt mit mir auf.